一、本月楼市政策聚焦：中央重申“房住不炒”调控基调，地方因城施策引导市场平稳发展1月，房地产政策环境持续改善。中央层面，全国住房和城乡建设工作会议在重申“房住不炒”的调控基调下，要求保持调控政策的连续性稳定性，增强调控政策的协调性精准性。2022年银保监会工作会议和央行货币信贷工作会议明确提出，要持续完善房地产长效机制，更好地满足购房者合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。1月20日，与房贷利率紧密相关的5年期以上LPR时隔21个月再次迎来下调。此外，国家发改委等部门多次发文提出，要加快发展长租房市场，推进保障性租赁住房建设，推动“租购同权”等。地方层面，本月地方出台房地产调控政策条数较上月小幅减少，但宽松性政策数量连续第二个月超过紧缩性政策，地方房地产政策环境持续改善。从地区来看，出台调控新政的多为二三线城市，重点一二线城市政策环境相对稳定。从调控内容来看，宽松性政策主要聚焦在强化住房公积金贷款支持、放宽城市落户限制、实施人才安居工程等方面，紧缩性政策则主要聚焦在房企资金监管和房地产市场秩序整治等方面。本期报告主要对1月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
二、中央政策：坚持“房住不炒”定位，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
本月货币政策呈现稳中趋松。一方面，为保障节日资金需求和资金面平稳，央行加大资金投放力度。自1月17日起，央行开展7000亿元1年期MLF操作，并开启连续千亿规模逆回购操作，春节前一周逆回购操作规模超万亿，实现净投放6000亿元。另一方面，1月17日，央行同步调降MLF和公开市场逆回购操作两大政策利率各10个bp。1月20日，LPR报价非对称下调，1年期LPR下调10个基点至3.7%，5年期以上LPR下调5个基点至4.6%。在房地产调控方面，全国住房和城乡建设工作会议明确提出，要毫不动摇地坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，稳妥实施房地产长效机制。2022年银保监会工作会议提出，坚持“房住不炒”定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。人民银行北京地区和上海地区2022年货币信贷工作会议均表示，将继续实施房地产金融审慎管理，加强预期引导，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。总体而言，2022年“房住不炒”调控基调不变，房地产金融政策或将围绕“满足合理住房需求”边际宽松，但整体仍将偏向严格。此外，本月中央层面就加快发展保障性租赁住房出台多项政策文件。发改委等21部门在《“十四五”公共服务规划》中提出，要积极推动改善住房条件，人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房。发改委在《关于做好近期促进消费工作的通知》中指出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推动“租购同权”，推进保障性住房建设等。党中央、国务院在《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》中也明确提出，试点在城市更新项目中引入“商业和办公用房改建保障性租赁住房”等机制，支持利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房。三、地方政策：地方重回“因城施策、双向调控”模式，政策环境持续改善中房研协测评研究中心监测统计，2022年1月地方出台房地产调控政策45条，略低于上月。其中，宽松性政策22条，中性政策17条，紧缩性政策6条。宽松性政策数量连续第二个月超过紧缩性政策，且占调控政策总数比重由上月的44%上升至49%。地方房地产政策环境持续改善。具体来看，宽松性调控主要表现在住房公积金政策和人口人才政策上。其中，在公积金政策方面，典型代表有：济南取消住房公积金异地贷款户籍限制；青岛缩短胶东四市（烟台、威海、潍坊、日照）存款人员到青岛公积金转续申请办理时限，让胶东五市缴纳定金的员工享受同城待遇；北海将职工家庭购买二套房或申请第二次住房公积金贷款最低首付比例由60%下调至40%；自贡实行只认贷不认房的认定标准并取消两次住房公积金贷款须间隔12月以上限制；福州将职工家庭第二次申请纯住房公积金贷款首付比例下调至40%等。在人口人才政策方面，典型代表有：珠海市对符合条件的顶尖人才免费提供200㎡的人才住房，并推出最高600万元住房补贴、80万元生活补贴、3.8万元租房补贴等“住房奖补”；赣州市赣县通过“免租、减租、成本价购买、购房补贴”等形式保障人才住房，对自行解决住房的高层次人才给予20-50万元购房补贴等；保定对在中心城区购买家庭首套住房的博士、硕士、本科毕业生，分别给予15万元、6万元和2万元的购房补贴；亳州对符合规定的高层次人才给予5万元购房补贴，急需紧缺人才给予3万元购房补贴；玉林发放新市民购房补贴，购买90㎡以下首套新建商品住房每套补贴6000元，购买90㎡以上首套新建商品住房每套补贴10000元，并按购房所缴纳的契税为基数给予50%的补贴等。此外，中山、嘉兴、淄博等地进一步放宽城市落户限制。紧缩性调控主要表现在市场监管政策上。典型代表有：厦门发布商品房预售管理规定，要求商品房预售资金全部存入预售资金监管专用账户；福州进一步强化商品房预售资金监管，明确新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍；北京加强共有产权住房政府产权份额代持机构的管理，要求该企业未经批准不得参与商业性质房地产开发经营业务；大连发布持续整治规范房地产市场秩序实施方案，并提出2022-2024年阶段性目标；湖南省发布商品房交易风险提示，明确了房地产开发企业违规销售等多项风险；上海加强农村宅基地房屋租赁管理，要求宅基地房屋出租应取得相关凭证，并依据国家和本市有关管理规定出租。此外，福建南平发布了进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，从加强商品住房价格监管、强化开发企业销售监管、规范房地产项目开发建设、加强房地产融资监管等多方面进一步强化了房地产市场调控。 五、房地产政策展望
1.中央层面
1月10日，国务院总理李克强主持国务院常务会议时指出，当前我国经济运行处于爬坡过坎的关口，要把稳增长放在更加突出的位置，坚定实施扩大内需战略，不搞“大水漫灌”，有针对性扩大最终消费和有效投资。国新办在金融统计数据新闻发布会上表示，稳健的货币政策要灵活适度，加大跨周期调节力度，更加主动有为，更加积极进取，注重靠前发力。从市场流动性来看，2月货币政策工具到期共计约1.3万亿元，包括1.1万亿逆回购和2000亿元MLF。根据东北证券研究报告数据，2月财政存款、公开市场操作、缴准预计将分别回笼1336亿元、13000亿元、437亿元流动性，而M0、库存现金及外汇占款预计将向银行间市场释放11000亿元、150亿元流动性。除去公开市场操作将要到期的1.3万亿元，2月银行间流动性或将增加9377亿元，市场流动性压力不大，货币政策仍处于宽松周期。但考虑到海外加息潮临近、当前国内经济稳增长诉求强烈等因素，不排除央行为支持中小企业和实体经济发展、降低社会融资成本而再次降准降息的可能。在房地产调控上，一方面，全国住房和城乡建设工作会议重申，毫不动摇坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，要求保持调控政策的连续性稳定性，增强调控政策的协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。这也就意味着房地产政策环境整体严厉的情况短期内不会改变。另一方面，央行、银保监会、发改委等部门继续频繁发声，强调要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，房地产政策适度纠偏、边际宽松的趋势有望延续。地方出台宽松性调控政策数量连续两个月超过紧缩性政策，地方政策环境明显改善。根据近期中央层面表态情况，短期内或仍将有更多城市跟进出台支持“刚需”“首改”购房需求相关政策，改善行情有望延续。从近两个月出台房地产调控新政主体来看，主要为房地产市场下行压力较大的二三线城市，热点一二线城市房地产政策环境保持相对稳定。这也将是后续地方房地产调控的特征之一，即在政策纠偏引导下，地方调控将重新回归“因城施策、双向调控”模式。“房住不炒”是调控基调，楼市过热，房地产调控将保持高压；楼市下行压力较大，地方将适当出台纾困类政策。而根据此前住建部等8部委联合发布的通知要求，持续开展房地产市场秩序整治、力争用3年时间实现房地产市场秩序明显好转，则是地方房地产调控的共同任务。此外，在中央层面密集发文要求推进保障性租赁住房建设指导下，各地相继把建设保障性租赁住房写入2022年地方政府工作报告，地方保障性租赁住房建设有望驶入“快车道”。
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